住宅ローンは変動?固定? 現役FPが10年固定をオススメしない理由も含めて解説するよ!

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いちぼさんだよ。

この間は住宅ローンの【①基礎編】ということでお伝えしたよね。だけど

『基本はわかったけど、変動金利やら10年固定やら、いろんなタイプの借り方があるからどれがいいかわかんないぞー』って声が聞こえた気がしたんだ(笑)

O~K~牧場~。了解だよ!

今回からは金利タイプの特徴と選び方についてシェアするよ!

住宅ローンは変動?固定? 現役FPが10年固定をオススメしない理由も含めて解説するよ!

【住宅ローン3つのタイプ】

住宅ローンには大きく分けて3つのパターンがあるんだ。

A 全期間固定型(フラット35など)

B 固定金利選択型(3年・5年・10年固定など)

C 変動金利

それぞれの特徴をまとめるとこんな感じだ。

A ローン完済まで同じ金利が続く、全期間固定金利型

メリット ●返済額が確定するので生活設計がしやすい

●低金利時に借り入れした際は返済額を低く抑えられる。

●フラット35は繰り上げ返済手数料が無料(最低金額あり)

デメリット ●他の金利タイプ(変動・3年固定・10年固定など)より設定金利が高い

●フラット35は団体信用生命保険料が別途必要

 

フラット35の最大の特徴はなんといっても35年の固定金利だってこと。だから将来の生活設計がしやすいんだ。

それと一定の基準を満たす住宅は【フラット35S(スペシャルっていちぼさんは勝手に呼んでる)】ってことで、当初5年間もしくは10年間は約0.25%~0.3%の金利優遇があるんだ。

ただフラット35のメリットでもありデメリットでもあるのが、表のなかでも書いている『団体信用生命保険』なんだ。

みんなこの『団体信用生命保険』って知ってるかな?

えっ知らない?もったいぶんな!早く説明しろって?!

りょうかい!わかったよ! そんなに押さないで! ちゃんと説明するから。

一般的にご主人さんが住宅ローンを組むことが多いよね。でも家を建ててから万が一ご主人になにかあって、ローンだけが残ると困るよね。

そんな時のために銀行さんが提供してくれている住宅ローンには、ローンを組む人に無料で生命保険をかけてくれるんだ。それが『団体信用生命保険』ってわけさ。

逆にいうと銀行さんも返済原資であるローン契約者(債務者)に何かあると、返済が滞る可能性があるから、団体信用生命保険の加入は絶対条件なんだ。逆に言うと『団体信用生命保険』に加入できない健康状態の人は住宅ローンを組ませてもらえないんだ。

でもフラット35は太っ腹。

『そんなのかんけえねえーーー!そんなのかんけねぇーーー!』

大病を患っていても住宅ローンを組んでくれるんだよ。ただし団体信用生命保険は付いてない。

だから万が一があっても住宅ローンは残された人(相続人)に引き継がれてしまうんだ。

もしそれが心配で団体信用生命保険に加入したかったら、別途有料(返済当初月々負担1万円ほど)となる。その分毎月の支払いが増える形になるから、そこが逆にデメリットとなんだよ。

OK?

わかってくれてありがとう!

のってきたよーー。(^^)v

それじゃどんどんいくよ!

B 当初固定金利選択型(3年・5年・10年固定など)

メリット

●一定期間は金利リスクがない。

●全期間固定金利より金利が低い。

デメリット ●固定期間中の繰り上げ返済の手数料が高い。

●固定期間終了後、再度選択金利に悩む時期がくる。

 

固定期間選択型(3年・5年・10年)は選択期間に応じて金利が変わってくる。短い期間の設定になるほど金利は低くなるよ。

一定期間は金利が確約されているので、子供さんが巣立つくらいまで10年くらいは金利を確定しておきたい、とか、車のローンが少し残ってるので3年は確定しておきたい、ということで選んでもらうとライフプランが立てやすいよ。

ただこの固定期間が過ぎる時期に、再度どの金利を選択するか迷うところがデメリット。

じつを言うと、いちぼさんはこの固定金利を全くオススメできない!

『なに!それはなんでだよ!』って?

ダメヨーダメダメ!その理由は今は言えない!この理由は後ほど明らかにするよ!

C  6か月ごとに金利が見直される変動金利型

メリット ●今までのタイプの中で一番金利が低い

●繰り上げ返済手数料が安い

デメリット

●返済額が安定しない

●金利リスクが一番高い

今一番人気がこの変動金利。いちぼさんも借り換えてこの変動にしたし、一番オススメしている。

変動だからもちろんリスクがあるけど、やっぱりこの低金利時代のメリットを享受するにはこのタイプが一番だと思うよ!

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【固定金利選択型のおさえておきたい特徴】

 

住宅ローンのベースは変動金利なんだ。

ここに3年固定とか10年固定という特約をつけて当初固定金利という商品に生まれ変わるんだ。

そしてその固定期間が終了すると変動金利に戻るし、再度この地点で3年固定や10年固定も選択できる。ただし更新時に適用される金利はこの赤字でかかれている店頭金利(基準金利)というものなんだ。

これがひと癖、ふた癖ある食わせもので、これのせいでいちぼさんは10年固定をオススメしないんだよ。今から説明するからね!

● いちぼさんが10年固定をオススメしない理由

それじゃ店頭(基準)金利とは一体何者何なのか、シュミレーションを交えてもう少し深く掘り下げていくよ。

今人気のネット銀行さんの住宅ローンを例に説明するよ!(H29.5現在だけど基本の考え方はかわらないよ)

タイプ 金利 金利タイプ変更時・特約期間終了後
変動(自己資金20%未満)  0.548%※1基準金利から通期▲2.227%優遇 変動金利から固定金利へ変更の場合、該当特約期間の基準金利から-1.30
10年固定  1.01%※2、通期金利優遇▲1.3%、ただし変動金利を選択した場合は▲1.55% 特約期間終了後、変動金利へ自動的に切替わり、変動金利の基準金利から-1.55

固定金利を選択する場合は、該当特約期間の基準金利から-1.30

上の図は変動金利と10年固定を比較した表なんだ。

注目してほしいところは青文字の通期金利優遇と、金利タイプ変更時・特約期間終了後のマスにたくさんある『基準金利』。このふたつがあるから、いちぼさんは10年固定をオススメできないんだ。

まずは基準金利の説明。この金利は各銀行の店頭で毎月変動して表示される。それがコチラ!

タイプ 店頭(基準)金利
変動 2.775%
10年固定 2.31%

こちらがこの人気ネット銀行さんの基準金利だよ。

更新の際は基本この金利が適用される。ただしこの金利から通期優遇金利※1、※2の分だけ金利を引いてくれることになる。

シュミレーションしてみよう。

・借入額3000万円

・35年間、変動の『基準金利』が変わらなかったと仮定

・変動基準金利 2.775%

・10年固定の11年目以降は変動金利を選択

金利タイプ 金利 返済額 通期優遇金利 11年目以降適用金利 11年目以降の返済額 返済総額
変動金利 0.548% 78,513円 ▲2.227% 0.548% 78,513円 32,935,579円
10年固定 1.01% 84,825円 ▲1.55% 1.225% 87,033円 36,289,010円

この表を見てピンと来てくれた?

当初固定金利を選択すると、なぜか通期優遇金利が変動金利を選んでいる人より減ってしまうんだ!

だから、11年目以降、同じように変動金利を選んだとしても、初めに変動金利を選んだ人の金利には絶対にならない!戻すこともできない!

つまり、もう低い変動金利のメリットは享受できなくなるってことなんだ!

それとみんなに声を大にして言いたいことがある!あるある大事典だ!

10年固定なんて全然リスク回避になんてなってないってこと!

だって考えてみてよ!ローンの期間は35年あるんだよ!

そのうちの10年間の金利を固定したって、のこり25年も残ってるんだ!しかも10年先の経済情勢なんて誰もわからない。もしかしたら金利が超上昇してるかもしれないんだよ!

さらにこの先10年内に、10年固定の金利が変動金利を下回るなんて到底思えない。

いちぼさんからしたら、始めの金利だけ低く見せる当初固定金利なんて、銀行さんの罠にしかみえないよ

3000万円借り入れした時、変動金利と10年固定金利の返済総額はこのシュミレーションだと300万円もかわっちゃうし、月々返済も約6,000円も変わる。

それならその分を自己投資してお金を稼ぐ!もしくは貯めて繰り上げ返済にまわす!

そうやって頭をフル回転して考えるのが人間ってもんさ!

10年固定なんて思考放棄したひとが選ぶ『ダダクサ金利』なんだ。おっと言いすぎちゃった。でもほんとだから仕方ない。。。

だっていちぼさんのところに来る、借り換え相談のほとんどが『当初固定金利の切り替え時期』がきた人ばっかりなんだから。

これから家を購入して20年以上の長期ローンを組む人は10年固定なんて選んじゃだめだ!

【注意したい変動金利の特殊ルール】

ここからは変動金利のお話。

さっき変動金利をいちぼさんはオススメしたんだけど、やっぱり注意点もある。

しっかりポイントを押さえて、みんなにはリスクを軽減してほしいんだ。

変動金利には特殊なルールが設定されているんだ。大きくは2つ。

①5年ルール

変動金利は図の通り、4月と10月に金利の見直しがあるんだ。だけど返済額は半年ごとに変わらないんだよ。

えっなんで?!。金利が変わるのに返済額変わらないなんておかしいでしょ?

当然だよね。普通は変わらないとおかしい。だけど銀行さんが決めた特殊な『5年ルール』って言うのがあって5年間は金利が上がろうが下がろうが返済額は変わらないんだ。

たぶん半年ごとに返済額を変えるなんて面倒くさいんだろうね(笑)

でもその5年間の間で金利が上がっていったらどうなるんだろう。

答えは簡単。5年間の間で金利が上がったら、五年後の金利(返済額)見直しの際にその分上乗せされる。金利が下がってたら、見直しの際返済額が下がる。って仕組みさ。

理屈も一応掲載しとく。でも言っとくよ!

眠たくなるからね!(笑)

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〈5年ルールの仕組み〉

例えば毎月10万の返済をしている人がいるとする。10万円のうち5万円が元本、5万円が金利とする。

金利が上がれば3万円が元本に充てられ、7万円が金利部分。

ということは元本の減りが遅くなる。

逆に金利が下がれば7万円が元本に充てられ、3万円が金利部分。

元本に充当されるお金多くなるので元本の減りが早くなる。そうすると5年後の返済額見直しの際、残りの元本に差が出ることになるんだ。

当然元本の残りが多いほど返済額見直しの際は返済額が多くなる。元本が少ないと返済額は低くなる。

だから返済額が変わらないっといって安心してはダメってことなんだ!

ね!眠たくなっただろ(笑)

②1.25倍ルール

もう一つ特殊なルールが設定されているそれがこの『1.25倍ルール』ってやつなんだ。

これも寝ちゃうかものお話しだよ(笑)でもつづけるね。

たとえばもともと10万円の返済が5年後の金利・返済額見直しの際、15万円まで一気に上がっちゃうと返済困るよね?

でもこの1.25倍ルールがあるので12万5千円までで返済額は頭打ちになっちゃうんだ!

『じゃあ上の例で言うと残り2万5千円はどこに行っちゃうんだよ!』って聞こえてきたよ!

O~K~牧場~~。いい質問だ!

その質問お答えします!

2万5千円はチャラにはならないよ。

当初に決めた借入期間内に必ずその分を返済しないといけない。最後まで支払いが残ってたら、最後の返済の時に一括返済がルールなんだ。

怖いよね!恐ろしいよね!

一旦決めた返済期間は基本伸びることはないんだ。だから35年と決めたら35年以内に借り入れは返さなくてはいけない。それが変動のルールなんだ!

変動金利まとめ

難しく成っちゃったけど、要は変動金利といいながらも返済額が5年間変わらない特殊なルールが設定があったりすることで、金利の変化や借入額(元本)の減り具合なんかがわかりづらくなる。

●だから変動金利を選んだ人は半年ごとに送られてくる返済表で必ず金利と元本をチェックすること。

●計画的な繰り上げ返済でできる限りリスクヘッジすること。

が大切なんだ!

まとめだよ!

みんな!頭から煙が噴き出てるよ!大噴火だ(笑)

でも大事なお話!だから

●それぞれの商品の特徴・ルールを理解すること!

●自分たちのライフプラン・ライフステージにあった商品をえらぶこと!

人が決めたルールって自然の摂理にさからって作られてるルールってしばしばあるんだ。

でそれを知らないがばっかりに損をする人が現れたりする。とっても悲しいことだけどそれが情報弱者の悲しい現実。。。

このエントリーを見てくれたみんなはそんなことにならないよ!

せっかくのお家!

賢く・楽しく手に入れてね!

次回は住宅ローン組む際の注意点についてみんなにシェアするから!

(^^)v

 

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