【超初心者向け】築古戸建不動産投資の気を付けるべきポイント

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いちぼさんだよ。

 

僕は今2件の築古戸建を運用中ですが、始める前までは結構不安でした。

今から始めてみたいって考えてるあなたもそうですよね。

  • きちんと利益が取れるだろうか?
  • ちゃんと管理できるだろうか?
  • 下手な物件つかまされないだろうか?

 

今ままで運用してる中でほんのちょっとだけ先進んでる僕からできるアドバイスをお授けできればと思います。

参考にしてもらえると嬉しいです。

【超初心者向け】築古戸建不動産投資の気を付けるべきポイント 総則

気をつけるべきポイントはいくつかあるんですが、

・出口戦略
・相場(競合対策)
・家の質
・賃貸管理
・時間管理
・実質利回り

要はお金と時間に関わる事です。

詳しくみていきます。

【超初心者向け】戸建不動産投資の気を付けるべきポイント①出口戦略

見落としがちな所です。

不動産投資は安く売って高く売る。

売るまでの間に家を貸せる。

貸してる期間で買って修復させた元手を取り戻すというものです。

例えばツィートした物件、出口で0円にしかならなかったらどうでしょうか?

極論ですが、全く投資するに見合いませんよね?

 

10年、20年先のことなんてわかりませんが、出口でどれくらいで売却できるか。

少し抑え気味に考えておいたほうが良いです。

出ないと最後の最後に家賃で稼いできたお金がぶっ飛ぶ可能性がありますので。

 

【超初心者向け】築古戸建不動産投資の気を付けるべきポイント【相場】

 

相場感覚を養っておかないと、単純に利回り計算できませんよね。

ツィートしたように借家はアパートより広いし、価格設定さえ見誤らなければ競合に強いと感じています。

※うちの物件は2件とも1ヶ月しないうちに入居付け出来ました。

 

ただし仕入れ時点では築古戸建なので、しっかりDIYないしリフォーム入れて競争力のある物件に仕上げないといけません。

綺麗さで勝負するのか、家賃設定で勝負するのか。

その辺りを見越した相場感覚を養っておきましょう。

 

【超初心者向け】築古戸建不動産投資の気を付けるべきポイント【家の質】

仕入れの時の家の見方ですね。

僕はリノベのお手伝いもしてるし、不動産屋してるので家を見る機会は多いです。

一般の人よりかは多少家を見る目はあると思います。

※見れば大体ハウスメーカーの家か地場の工務店の家かくらいはわかります。

とか言いつつツィートはこんな感じ笑

全然気付きませんでした。。。白蟻。

幸いにも軽症でしたが良い経験になりました。

白蟻って光に弱いので、表面の薄皮一枚残して中だけ食べるんですよね。。。

見た目には食べられてるかわかりません。

 

初めからなんでも上手くはいきません。

築古戸建なので何かしら不具合はあります。

なので

  • 小さな石ころは転がってますので、わざとつまづきに行く感覚。
  • 落とし穴があったらわざとハマりに行く感覚。

 

これ肝に命じておきましょう。

行動してナンボですから。

 

【超初心者向け】築古戸建不動産投資の気を付けるべきポイント【賃貸管理】

ここ結構気にする方多いです。

僕も気になってました。

特に築古戸建は年数経って色々クレームや不具合出るんじゃないかな?

って思いますからね。

入居してもらうお客さんには必ず借家人賠償責任保険に加入してもらいます。

そうすると24時間対応サービスがくっついてきます。

大体が水回りのクレームが多いので、これで対応してもらえます。

これは仲の良い同業者さんに教えてもらいました。

簡単な試験が必要ですが、保険の取り扱いもすればわずかですが保険収入も入りますので一石二鳥です。

→少額短期保険

 

一番楽なのは管理会社さんにお世話になることですね。

僕はまだ2件なので管理会社さんに頼むことはしてませんが、毎月家賃の5%以内くらい支払えば管理してくれるので、めんどくさい人は頼むのが良いと思います。

 

【超初心者向け】戸建不動産投資の気を付けるべきポイント【時間管理】

築古戸建はとにかくDIY時間かかります。

やってるといつになったらこの旅終わるんだろ??

って思います笑

それくらい直すところ多い笑

 

僕は1件目は出来るだけ自分でなんでもすることをオススメします。

そうすれば肌感覚で時間を読み取ることも出来るし、家の構造もわかるし、見積もり感覚も養われます。

その後外注するかしないかの判断を出来るようになればです。

ちなみの僕は最近、掃除は時給1,000円でアルバイトのおばちゃんに手伝ってもらってます。

僕じゃなくてもできる簡単な軽作業は外注です。

 

【超初心者向け】築古戸建不動産投資の気を付けるべきポイント【実質利回り】

冒頭でもこれお話ししたんですが、

しっかり経費を抜いて計算すること。

世には表面利回りとかありますがあれは指標であってあまり参考になりません。

築古戸建の運営には当然経費がかかります。

  • メンテナンス積立
  • 固定資産税
  • 借り入れ利息
  • 不動産取得税
  • 火災保険

 

しっかり計算して実のある果実を取ってください。

 

【超初心者向け】戸建不動産投資の気を付けるべきポイント【その他】

あと気になるのは家賃の滞納ですね。

これは保証会社をつければ解決します。

今回説明は割愛しますが家賃についてはこれでかなり安心できます。

 

【超初心者向け】戸建不動産投資の気を付けるべきポイント【まとめ】

以上まとめると

 

・出口戦略

・相場(競合対策)

・家の質

・賃貸管理

・時間管理

・実質利回り

・家賃滞納

 

です。

うちも今はなんとか相場以上のお家賃いただけてます。

築古戸建不動産の投資事業は元から古なので、いかに価値を現水準まで持ってくるかも大事なポイントですね。

さらにそこから時間が経つと当たり前に古くなっていくので家賃キープはひとつのキモです。

 

そんなことを考えながら色々手段を講じ、ヒットも失敗もまた新しい糧となって次に使えます。

それが楽しいと思える感覚があればきっと成功します。

 

これから築古戸建の不動産事業をやってみたい!

不安要素は取り除いておきたいって人は参考にしてみてくださいね!

 

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