ボロ一戸建て不動産投資のリスク 【始めるに知っておきたい】

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いちぼさんだよ。

 

今月2号物件の契約をするんだけど、これから一歩を踏み出したいひとのために今回はこれからあなたが直面するであろう困難について、先に伝えておくよ。

  • これからボロ一戸建て不動産投資をやってみたい!
  • けどどんなリスクがあるか先に知っておきたい!

 

って人は参考にしてね!

 

ボロ一戸建て不動産投資のリスク 【総則・結論】

結論を先に言うとこの4つ

  • 労働力投資
  • 時間投資
  • 経験投資
  • 資金投資

 

詳しく説明していくよ!

ボロ一戸建て不動産投資のリスク① 労働力投資

ボロ一戸建て投資の魅力は何と言ってもその仕入れの安さ。

なんだけど、その代償に物件ははちゃめちゃなのが多いよ!

 

特に残置物の撤去・掃除はかなりのダメージ。

労働力をかなり投資しないとなかなか片付かない。

今まで仕入れた物件はこんな感じ。

 

 

※これらの物件は再販用で仕入れたもの。

 

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残置物処理、ゴミに追いかけられる夢を見るくらい大変!笑

安く仕入れるにはそれなりの理由があるってことなんだー。

業者さんを使うと手っ取り早いんだけど、おいら含めて初心者はお金ないから自分の労働力投下するしかないんだよね。

 

不動産投資し始めたらまず、体力のきつさにめげそうになること請け合い。

だけどここを踏ん張れば経験上必ず良くなるから、根を上げずしっかり休憩取りながら、時にはアルバイトさんを雇ってでも乗り切っていこう!

 

ボロ一戸建て不動産投資のリスク②時間投資

さっきも話した通り、

サラリーマンしてる人で副業でやりたい!

って人もいると思うんだけど、土日だけじゃ足らないくらいすることが多い!

時間がいくらあっても足りないんだ。

おいらも今再販物件2件と投資物件がこれから入ってくるんだけど、ブログ書く時間もほとんどない!

だから最近更新が滞り気味。。。反省の日々だよ。

 

特に経験が少ないと3歩進んで2歩下がるなんて一日3回くらいあるー!

いいやそれ以上かもしんない。

これがまたあなたをきっと悩ませる(笑)

 

あなたの一週間にそのルーティーンを組み込めるかしっかり判断すること。

今の働き方では到底時間を作れないと言うなら、思い切って今従事してる仕事はやめたほうがいいかもかも。

定時で終わって帰宅してそこからまだ3時間から4時間くらい時間投下できる余裕と体力がある職場に転職してね。

ってな感じだよ。

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ボロ一戸建て不動産投資のリスク③経験投資

さっきも話したけど、小さい失敗はつきもの。

  • 先にここをやっつけとけば、この費用がかからなかったのに。。
  • もうちょい指値できたかな。。
  • もう少し安く発注できなかったかな。。
  • もう少しうまくリフォームできなかったかな。。
  • 購入前に確認し忘れた!

 

なんてのは日常茶飯事。

 

例えばおいらが購入した1号物件。

実は購入してから白蟻蝕害が発覚。

和室の付け柱。

カッターの切り込み入れちゃったんだけど、当初外の見た目からは全くわからない。

白蟻は光に弱いから、表面だけ残して中身だけ食べちゃう。

 

中開けてみるとこんな感じ。笑

購入するまで結構時間があったけど、床下は土間コン打ってて、建物の維持管理もとても綺麗だったから所有権移転するまで放置してたー。

 

白蟻や雨漏りは契約するまでに気づけば値段交渉の大きな切り札になるんだよね。

結局、瑕疵担保付けてたから売主さんに半額工事費用出してもらったけど、修復費用に予定してないお金が掛かっちゃった。

しかも半額しか出してもらえなかった。。。

でもこういうのは経験積まないとわかんない。

 

掃除ひとつでもそう。

コツや使う道具など経験を重ねると、仕上げる速さが全然変わってくる。

 

そして逆にボロ一戸建てはそういう経験を小さな額で済ませれるところがいいとこ。

次につながるものだから、どんな人でも失敗を繰り返してるってことを肝に銘じるべし。

 

ボロ一戸建て不動産投資のリスク④ 資金投資

たとえボロ一戸建てとは言ってもやっぱり資金はそれなりに必要。

ボロ物件でも最低一件あたり400万くらいは必要になってくる。

※200万くらいで仕入れて運営してる人も多いけど、初めからはハードルが高い。

 

おいらは300万から400万程度で仕上げられる物件を6万前後で賃貸して、6、7年で元をとる計算で物件探しをしてる。

5年以内で元をとるのが自分の中では理想なんだけどね。

 

補足

一戸建てはアパートとかに比べると広いから、差別化は図れるけど家賃は一件分だから収益が少ない。

借り入れ考えてもそんなに多く借りれるわけじゃないから、借りれる名一杯の範囲で出来るだけ多く物件を増やしていかないといけない。

元とるのに10年も掛かっちゃうと、自由な時間を手に入れるまでにはかなり長い期間が必要となるからね。

 

兎にも角にもタネ銭が必要。

あと、10年くらいで売却する出口戦略(売却すること)もしっかり考えて行動したら、資金のリスクを軽くしながら前に進めることができるよ。

 

ボロ一戸建て不動産投資のリスク【まとめ】

以上まとめると、

  • 労働力投資
  • 時間投資
  • 経験投資
  • 資金投資

 

最終目的にたどり着くにはやっぱり、

『下積み』

が必要だってこと。

重要なポイントはその下積みの中身をある程度予測しておくこと。

アクシデントが起きても慌てず騒がず、淡々と時間と労働力を投下して前に進めていく。

さすれば自ずとを光明が射すんだよ。

 

さぁ、今日も光がさす方へ、淡々と『体力』『時間』『スキル』『お金』を投下していこうぞ。

一緒に頑張ろう!

 

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