不動産投資にかかる初期費用【田舎一戸建で始めるとイージー】

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LifestyleDIYer
いちぼさんだよ。

ついに一戸建て賃貸を運営し始めたおいら。

始めた理由は

 

  • おいらのDIY力を試したい!
  • おいらのセンスを試したい!
  • 不労所得(生産性アップ)を得たい!

 

というもの。

少々不純な動機もあるけど(笑)

この力試しは、今の所無事勝利の美酒を味わうことが出来ました。

 

ということで、

おいらはこれから不動産投資を始めたい人はぜひ田舎での一戸建てから始めてみたら?

と言うのを提唱してる。

理由は色々あるけど、投資にかかる経費が安い(低リスク)からと言うのが理由のひとつ。

 

  • 田舎で一戸建て不動産投資を始めてみたい!
  • 購入するための費用を知りたい!

 

って人はぜひチェケラッ!

してみてちょ!

注意
田舎一戸建てでやってみたい人に向けた記事だよ!

 

不動産投資にかかる初期費用【総論】≒1,500,000円

不動産投資にかかる費用はこちら。

  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 登記費用
  • リフォーム費用

 

より具体的な数字を知ってもらうために、おいらが目安としてる購入金額300万で以下試算してみると

仲介手数料 151,200円
不動産取得税 ≒150,000円
固定資産税(築30年木造) ≒30,000円
登記費用(借り入れ300万) ≒200,000円
リフォーム費用 500,000円〜1,000,000円
TOTAL(アッパーでみて) ≒1,531,200円

 

合計約150万円程。

それでは詳しく内容を見ていくぞー!

 

不動産投資にかかる初期費用。仲介手数料 151,200円

仲介手数料は上限額が決められている。

  • 200万円以下の物件は売買金額の5%
  • 400万円以下の物件は売買金額の4%プラス2万円
  • 400万円超える物件は売買金額の3%プラス6万円。

 

不動産仲介料は言えば情報料。

仲介業者は情報屋さんだよ。

 

注意は仲介手数料は値切らないこと。

いい情報くれる不動産屋さんは今後も仲良くしていかないといけないパートナー。

購入する時指値して、さらに手数料まで値切りが入ったら今後絶対いい情報はくれない。

ここはキモに命じといて。

 

不動産投資にかかる初期費用。不動産取得税

不動産取得税は売買時の

固定資産税評価額 × 3%

今回の場合、売買金額と固定資産税評価額が同じ300万として計算すると、約150,000円になる。

不動産取得税は不動産を取得すると一回こっきりだけかかる都道府県税。

注意

不動産取得税は購入する物件によって変わる。

例えば固定資産税評価額が1000万とかするとこの税金だけで30万円払わなくちゃいけない計算になる。

だから必ず固定資産税課税証明書を不動産業者から手に入れて計算するべしだよ!

 

不動産投資にかかる初期費用。固定資産税 3万円(年間)

不動産を保有することでかかる国税。

これは毎年かかる税金だから、運用利回りのも影響するよ。

税率は固定資産税評価額の1.4%

固定資産税は特例があって住宅用土地の場合、200㎡までは税額が1/ 6にまで軽減。

住宅用の建物が建ってたら、約60坪までの土地は固定資産税を6分の1まで下げてくれますよ。

ってことなんだね。

 

ちなみに土地60坪以下で、住宅用の建物が建っていると、

  • 土地固定資産税評価額 150万円 で固定資産税が 3,500円。
  • 建物固定資産税評価額 150万円 で固定資産税が 21,000円
  • あわせて24,500円

あ、3万じゃなかったね(笑)

このあたりは誤差として見ておいてね。

 

不動産投資にかかる初期費用。登記費用 ≒200,000円

登記費用は、購入した物件の名義をあなたに変える作業。

司法書士に依頼をするんだけど、借り入れする場合(有担保)としない場合で金額が変わってくる。

補足
有担保とは購入した物件に担保を設定するかしないか。

抵当権を設定する場合は司法書士にその設定手数料を支払わなくてはならないよ。

今回の費用は借り入れした時のおおよその目安。

ちなみに自己資金で購入した場合は≒150,000円くらいになるよ。

 

不動産投資にかかる初期費用。リフォーム費用 50万円から100万円

今までの費用は購入する際必ずかかってくる費用。

ここからの費用は物件によって変わってしまう費用。

ちなみにおいらがやっておいたほうがいい!って思うリフォームは、

 

  • クリーニング 5万円
  • クロスペイント 5万円
  • 給湯器交換  ≒15万円
  • ガスコンロ交換 ≒ 10万
  • 防蟻(白蟻) ≒7万円
  • 庭(防草シート&砕石)8万円
  • その他50万円

 

最低限このくらいの費用はみておくべき。

おいらはできる限り自分でできることはしてる。

ポイントは

  • いかに物件を綺麗に見せるか!
  • いかに同じ地域の物件との競争に打ち勝つか!

 

綺麗なだけで差別化ができる。

どの客付け不動産業者さんもこれは絶対に言うよ。

あとアパートと比べて借家は広いから人気がある。

それだけでもアドバンテージがあるから、このあたりをキモにリフォームをしようね。

 

※インスタ写真はリフォームの実際賃貸に出したリフォームの現場。

 

 

【おまけ】不動産投資にかかる初期費用。客付け募集。

不動産賃貸は借りてくれるお客さんが付いてナンボ。

だから地元の客付け不動産会社さんに営業かける。

おいらの場合はシャトレーゼで1,000円くらいのシュークリームやプリンを買って4件〜5件ほど営業したよ。

その時しっかりAD(広告料)も支払うことを伝えよう。

 

営業の人と仲良くなって、的外れな家賃設定さえしなければ、優先的に案内してくれる。

おいらも募集して2週間くらいでお客さん付けてくれた。

その後も

「何か物件ないですか〜」

って声かけてくれる。

また勢いつけて物件買い進めたいって思えるよ!

 

不動産投資にかかる初期費用。まとめ登記費用

以上まとめると、

仲介手数料 151,200円
不動産取得税 ≒150,000円
固定資産税(築30年木造) ≒30,000円
登記費用(借り入れ300万) ≒200,000円
リフォーム費用 500,000円〜1,000,000円
TOTAL(アッパーでみて) ≒1,531,200円

 

 

300万円で物件を購入したら、費用合わせて450万円。

家賃6万取れれば実質利回り16%の出来上がり。

初心者はこのくらいを目指すくらいがいいと思うよ。

 

300万円の貯金があるならやってみるべき。

売却も考えればそんなにリスクはない。

300万銀行に預けてたって利息なんて期待できないでしょ。

 

このパターンなら6年くらいで元が取れて、それ以降は全てあなたの不労所得となるおこずかい。

4件ほど回せばそれだけで20万から30万の不動所得が出来上がる。

お金は今の自分を満足させるために使っちゃダメ。

10年後の未来の自分を満足させるために使うこと。

マイホームを買う前にお金を自動的に収入が入ってくる仕組みに使うこと。

ぜひチャレンジしてみてね!

 

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