現役不動産屋が失敗しない中古住宅の選び方をお伝えするよ!

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いちぼさんですよ。

いちぼさんは不動産屋で中古住宅の仲介業をやってるよ。自分自身も中古住宅を買って住んでるし、今までもいろんなお客様に中古住宅を紹介してきた。また中古住宅を自分で仕入れて、リノベーションして再販もしてる。

今回はそんな経験から中古住宅を選ぶポイントをおつたえするよ。

現役不動産屋が失敗しない中古住宅の選び方をおつたえするよ!

中古住宅選びはどこがむずかしい?

中古住宅を選ぶのはなにが難しくて何が問題なんだろうってことなんだけど、大きくは2つあるんだ。

①構造がわからない。

これが一番。見た目はきれいでももしかしたらシロアリがいるかもしれない。雨漏りがするかもしれない。結局中身はどうなってるか見えない!ってところが不安要素だよね。

あと建築会社の力量によっても家って出来栄えが違うから、そのあたりも不安要素。当時どうやって施行されていたかわからないもんね。

特にバブルのころに建てられた家は、突貫工事が多かったので注意が必要だったりするよ。

②瑕疵担保がない!

瑕疵担保って難しい言葉だけど、要は『保証』ってこと。(瑕疵=欠陥・欠点)みんな勘違いしてる人が多いんだけど、仲介で購入する家は売主がほとんどが会社や業者ではなく『個人』ということなんだ。

『個人間売買』では保障がつかないのが基本。現状有姿の状態での引き渡しで、極端な話、引き渡して3日後に雨漏りがしても売主は直してくれない。業者が家を売る場合は最低でも『2年』は保障をつけないといけないんだけど、売主が『個人』の場合は保障ってほとんど付かないんだ。

だから買ってすぐに『給湯器が故障したーー!』『どうしてくれんの!』ってケース、結構あるんだよね。

給湯器って寿命が15年前後くらいだから、ちょうど壊れる時期くらいなの。取り替えようとおもうと15万くらいかかるし痛い。いちぼさんも保障がないって言うのは辛いんだよね。

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どうやって選べばいい?中古住宅

じゃあ、どうやって選べばいいってことなんだけど、私が気にしてる点はこんなところ

①ハウスメーカーの家

使い方にもよるけど、かなり安心度高し。とくに軽量鉄骨の家は構造的にシロアリが来にくいのでGOOD。あと軽量鉄骨は火災保険料もT構造って言って木造に比べると安くなるので経費が抑えられるよ。木造メーカーでも一条、S×L、ミサワホーム、三井ホームなど大手はいいよね。

築年数が浅いと保障期間も引き継いでくれる。安っぽい工務店の中古に比べると1割から2割程割高で取引されるけど、安心料としては安いよ。

②シルエットが単純な家

特に屋根。屋根が複雑に入り組んだ家は雨漏りがしやすい。構造的にもシルエットがスッキリしているほうが構造計算は複雑にならず、施工業者の力量の差が出にくい。複雑すぎる家は注意が必要。

③お金がかかってる家

お金がかかってる家は基本いい家が多い。こだわりもあるし、単価がいいのか業者も頑張ってる(笑)何件か見学するとお金がかかってる家・いい家は判別が付いてくるし、分かりやすいところだと、ドアなどの建具を見たらすぐにわかる。安い家は室内ドアがフラッシュ戸が多いよ!

④リフォームしてない家

水まわりの改装や、クロスの張り替えくらいならいいんだけど、構造を触ったリフォームをした家はやめておいたほうが無難。

リフォームした業者の実力もわからないし、触れてはいけない構造まで触ってるケースも往々にしてある。さっさと引き上げよう!

⑤築20年くらいまでの家

長い目で見たらやっぱり20年くらいがベスト。築30年、40年の家になると20年住んだら築60年くらいになっちゃうもんね。前に住んでた人のメンテナンスも重要になってくるし、どこが建てたかわからない工務店の家なんかはやっぱりハズレがある。

自分が住んでる家も、ロケーションが良かったから購入したけど、家的にはかなり問題多い家だったよ。もう潰れちゃった地場の工務店の家でね。実際雨漏りもしてる。

そんな失敗の経験を踏んでるからこそ、できる限りお客さんに進める家はハウスメーカーの家が多いね。

⑥床下はチェックしよう!

昔って業者のモラルが低くて、ハウスメーカーの家でも床下に木クズがたくさん落ちてたり、ジュースの缶や、断熱材のかけらが落ちてたりするの。。。

冗談じゃなく、ほんとだよ。うちもそうだったもん。リフォームした時は断熱材がわんさか置いてあった。

今の時代はそんなケースはほどんどないし、かなりチェック体制も厳しくなったからそんなことはないけど、ハウスメーカーの家でも昔はそんなこともあったんだよね。

床下をチェックするメリットはほかにもあって、目視でシロアリの痕跡が見受けられないか。基礎はべたコンや防湿シートなどで湿気対策されているか、など調べることが出来るので是非やってもらいたいよ。

⑦値段交渉

さっきも話をしたけど、中古住宅は基本あるがままの姿で引き渡しを受け、その後の保障はつかない。だから今後の補修費用も併せて値段交渉に挑む。

中古住宅は大体リフォーム工事が伴うので、気に入った家があったら、総額の予算からリフォーム代金を見込んで値段交渉に挑むべしだよ!

⑧お手入れが行き届いている家

古くても、持ち主さんが家に愛情を込めてて、お手入れがいきとどいている家はいい家が多い!

掃除もされておらず、汚い家はメンテナンスがほとんどされてなくて、かなりの確率で傷んでる家が多いよ!

⑨インスペクションを活用しよう!

インスペクションとは『既存住宅検査』といって、住宅に精通した第三者の診断士・検査人が取引する住宅を検査し、専門的見地で、住宅の劣化状況や不具合の有無、今後改修すべき個所をアドバイスしてくれるシステム。

じつは2016年5月、宅地建物取引業法改正案が国会で成立して、2018年ごろをめどに、中古住宅の売買において、この『インスペクション』をうけた住宅かどうか実施する意向があるかを、売主・買主さんへ、宅建業者から説明義務が課せられることになりそうなんだ。

だからいちぼさんもいろいろ勉強中なんだよね。

そしてこのインスペクションを受けることで、その目的となる住宅に問題がなければ、『既存住宅瑕疵保険』に加入することが出来るようになり、最長5年の保障を受けられるようになる。

これはおっきいよね!

詳しい内容は一般財団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会が公開しているコチラがわかりやすいので一度見てみて!


【概要】検査から保険の仕組み ※引用 一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会

保険内容

めっちゃいい制度だよ。アメリカなんかではかなり浸透していて、8割以上は受けてるらしい。

日本は欧米に比べて中古住宅の流通がかなり悪いらしくて、国が中古住宅の流通活性化に本腰を入れた流れの制度なんだ。

検査・保険を合わせて費用は10万ほどかかるけど、今年10月くらいにはインスペクションを後押しする補助金も導入されそうだから、これから中古住宅を購入する人には追い風だよ。

こちらを参考にしてみて! ➡住宅ストック循環支援事業補助金

 

【おまけ】

Ⓐ 地震保険は昭和56年6月1日以降に新築された家は地震保険が10%安い。

新耐震基準が建築基準法に適用された時期なんだ。だからこの日以降に建てられた家には地震保険の割引が適用される。新築年月日は登記事項証明書(登記簿)を法務局で閲覧すると見れるのでチェックしておこう。

 

【まとめ】

すまいは構造が命。

永く家族が幸せに暮らすためには、日々の生活からお金・そして命にかかわるリスクを取り払わないといけない。

家はそのどちらも担っているとても大事な資産。建築業者・宅建業者の中にもいろいろな業者が混在してるから、全部業者まかせじゃなくて、自分の身は自分で守るべく、いろんな知識を入れて住宅購入に臨んだほうがいいよ。

何度も経験できない家づくり。是非お家探し、お家づくり楽しんでね!

そしてこのエントリーが皆さんの住まい探しの一助になれば幸いだよ!(^^)v

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