住宅ローンの借り換えを検討中のみなさん。100人以上の住宅ローンに携わってきた私が、損しないためのポイント伝授します。

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いちぼさんです。

先日住宅ローンが完済出来て、ちょっぴり生活にゆとりと幸せを感じることができるかな。

って思ってましたが、3人のこどもたちもだんだん大きくなり、上の子は中学生になって塾通い。下の子二人は保育所に通い始めたので、生活はあまり変わりません。。。

それどころかそのまま住宅ローンが残っていたら、えらいこっちゃやでーー。でした。。。苦笑

みなさんも同じだと思うんだけど子供の成長につれて、いろんなお金が必要になってきますよね。

だけど今の時代、毎年毎年そんなに給与なんて上がるもんでもないし、節約って言っても限度がありませんか?

じつはわたくしFP(ファイナンシャルプランナー)なので、そんな家計のお悩みの相談を受けてたくさんの方の住宅ローンの借り換えのお手伝いをさせていただきました。

住宅関係の仕事をしていたこともあり、100件以上は住宅ローンの相談に携わり、当のわたくし自身も一度住宅ローンの借り換えを経験しています。

それらの経験を踏まえて、借り換えを失敗しないためのポイントをお伝えしたいと思います。

 

住宅ローンの借り換えを検討中のあなた。損しないための5つのポイントを伝授します。

【Ⅰ まず、なぜ借り換えが必要か?】

①金利は銀行の最大のサービス!

金利は銀行の儲け。つまり住宅ローンをしているひとは、毎日銀行の金利というサービスを購入しているという事です。

新聞に例えて言うと、新聞はほぼ毎日ポストに投函されます。月払いや年払いなどにされている方がほとんどですが、毎日新聞を購入しているのと同じです。

同じ内容の新聞でA社は月々3,600円 B社は3,000円なら当然、B社の3,000円の新聞を選びますよね。

新聞社 毎月の新聞代 1日当たりの新聞代
A社 3,600円 120円
B社 3,000円 100円

※1か月30日の計算として。

B社は企業努力でA社より600円、1か月30日で換算すると毎日20円サービスしてくれているわけです。これが年間だと 20円 × 365日で 7,300円となり、約2か月分の新聞代が浮く計算です。

同じ新聞を取るにしても、A社だと毎日20円ドブに捨てることになります。

住宅ローンも同じです。今借り入れしている銀行からほかの金利が低い銀行に切り替えるということは、サービスのいい銀行に切り替えるということです。だからA社の新聞を取ってる人は、サービスのいいB社に切り替えたい、と考えるのは当然です。

②情報弱者は搾取され続ける。

借り換えはめんどくさい!っていうひとが多いです。

ですが行動せず世の中に流される人生は、社会のシステムを作った人に搾取し続けられます。

金利という、しかも複利ってめちゃくちゃ儲かるシステムを作り上げた金融機関の手のひらで、疑問を感じず支払いを続けていく人に、明るい未来の展望は望めません。

金利という何も手元に残らないサービスに、毎日100円・200円のお金がチャリン・チャリンと吸い込まれて行きます。

しつこいですが、動かないことはすなわち、情報強者に搾取され続ける ということです。

 

【Ⅱ 見直すとどのくらい変わるのか?】

①シュミレーションしてみた!

まずはこちらをご覧ください。

今から10年前に10年固定(35年返済)1.6%で借り入れした方の返済表(例)です。

10年後の借入残高 2,690万円
毎月の返済額 108,887円

この残高を住信SBIネット銀行さんで借り換えできた場合のシュミレーションするとこうなります。

A   変動金利(0.548%) 借り入れ期間25年 ※諸経費約80万円を自己資金で補った場合。

借入金額 2690万円
毎月の返済額 95,969円
支払総額 ▲3,864,559円

かなり変わりましたね。
B   諸経費約80万円を借り換えローンに含めた場合※1

借入金額 2770万円
毎月の返済額 99,430円
支払総額 ▲2,826,367円

諸経費を含んでもこれだけの差が出ます。

ほとんどの方が諸経費を含めたローン『B』を選ばれます。諸経費を含んで借りても金利の力が大きく働き、支払金額が毎月約9,500円も節約できる計算となります。

つまりこの計算で行くと、毎日300円ものお金を情報強者の懐に寄付している結果となりました。

 

【Ⅲ 借り換えする前にまず押さえておきたいこと】

①誰しもが借り換えでメリットを享受できるわけではない。

今の借入額や返済年数・金利によっては、借り換えてもそんなにメリットを享受出来ない場合があります。

①残高が1000万円以下

②借入残存期間が10年以下

③借り換える金利差が0.5%以下

①から3③に当てはまる項目が多い人は諸経費がかかるため、メリットを享受できる可能性が低くなります。

 

②諸経費がかかる

先ほども少し触れましたが、住宅ローンの借換には諸経費がかかります。これが借り換えにするにあたる最大のデメリット。残高の約3%程、借り換えにかかる諸経費がかかります。

しかしそれを含めてもなお金利のチカラが大きく、借り換えのメリットでるケースが多くあります。ただし諸経費分も借り入れ額に含める方がほとんどなので、残高が借り換え後は少し増えてしまいます。

 

③変動金利のメリットを享受する。

今住宅ローンはそんなにひくいの!?と私でも思うくらい超・超低空飛行です。

私は平成6年に住宅業界に入りましたが、それ以前からもずっと金利は右肩下がりです。

35年という長い借り入れ期間の中、10年固定を選ばれた方は私のお客様までも多くいらっしゃいました。が、10年経った今見返すと当時変動金利を借りていた方のほうが特になった計算になります。

10年固定も10年経てば結局自動的に変動金利に切り替わります。リスク回避できていたのは35年中の10年間だけです。

しかも当初固定期間だけ金利をかなり優遇されていた分、更新の際は条件の悪い変動金利に切り替わってしまうので(細かくお伝えすると長くなるので省略しますが、そういうシステムになっています)返済額が上がってしまう方がほとんどです。

だから私の一押しは変動!

借入期間が短い人でない限り、10年固定はありえません。

 

④3年・10年固定の更新時は借り換え時!

先ほど説明したように、当初3年固定もしくは10年固定を選ばれ、その期限が切れた方は、更新時ほぼ100%、返済額が上がります。私が相談を受けるケースはこの時期がほとんどです。

逆にチャンスととらえて、借り換えの準備をしましょう。

 

⑤比較しよう!

冒頭でもお話ししましたが、住宅ローンの金利が、銀行の最大のサービスというお話をしました。そんな中、銀行さんもいろんな経営努力を続け、自分たちの住宅ローンを組んでもらうために、別の形でいろいろなメリットを打ち出しています。

例えば

●住信SBIネット銀行さんなら団体信用生命保険とは別に、無料で『8大疾病保障』が無料で付いていたり、

●イオン銀行さんなら、毎日買い物が『5%OFF』だったり、

●じぶん銀行さんなら 『auセット割り』が付いていたりします。

いろいろ比較して自分に合った条件の銀行さんで申し込みしましょう。一度の申し込みで複数の審査が受けられる『住宅本舗』さんが便利なので、後ほど入力方法をお伝えします。

 

【Ⅳ  ネットの一括仮審査に出してみよう】

どうすれば審査を受けられるの?ということで、インターネットでいろんな銀行さんに一括審査してもらえる、
>>>住宅本舗さん 住宅ローン一括審査申込 をご紹介します。

①準備物

Ⓐ源泉徴収票

年収がわかれば必要ありません。

Ⓑ返済予定表

変動金利は半年ごと、3年・10年固定を選ばれた方は借入時、もしくは更新時に送られてきます。なければ現在借り入れしている銀行さんに問い合わせいただくと再発行してくれます。こんな書類です。

②一括仮審査サイトにて入力

【条件】

融資日 2007年5月1日
返済年数 35年
融資額 3500万円
うちボーナス分 500万円
毎月返済額 93,331円
ボーナス払い返済額 93,192円
残年数 25年
ボーナス払い残額 約383万円

 

この条件をもとに住宅本舗さんのサイトに移動します。

クリック>>>【住宅ローン】複数の金融機関に一括審査申し込み

返済表をもとに必要項目を入力していきます。

シュミレーション結果が出ます。

おおおおおーー。

毎月1万円以上、支払総額で100万円~200万円の支払い総額が変わる結果がでました。

注意 ※各銀行さんのシュミレーション金利は諸条件により変わります。

いろんな銀行のシュミレーションが見れるので、相場観もつかめてめっちゃわかりやすいですね!

こんなに変わったら検討する以外ありません(笑)

この結果をもとに個人情報や、物件情報を入力して仮審査を受けることが出来ます。

①から④までの個人情報を引き続き入力して仮申し込みします。

※このとき、いま車のローンなどがある場合はそれらの資料もお手元に必要となります。

【まとめ】

いかがでしたか。

少し時間はかかりますが、シュミレーションでは1万円も毎月支払う金額が変わりました。

みなさんの借り入れ状況でシュミレーションは変わりますが、10年くらい金利を見直していない方は価値がありますね。

 

ちなみに今回のシュミレーションの場合、毎月1万円近く変わり、奥様が時給850円のパートにお勤めなら2日は行かなくて済みます。家族と過ごす時間を増やせて、さらに自分の趣味を磨いてステップアップすることも可能です。

また、浮いたお金を子供たちの塾代などの教育資金に充てることも出来ます。

 

世の中は今、行動しないとシステムを作った情報強者に搾取し続けられる世界 になっています。

そんな鎖を断ち切るべく、一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

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